קניית דירה ראשונה בחיפה מתחילה בשלושה דברים שכדאי לסגור עוד לפני הסיור הראשון: תקציב שמחושב לפי הכנסה והון עצמי, אישור עקרוני מהבנק והחלטה ברורה על שכונה וסוג דירה.
לפי הנחיות בנק ישראל, בדירה ראשונה הבנק יכול לממן עד 75 אחוז ממחיר הדירה, כלומר הזוג צריך לגייס בעצמו לפחות 25 אחוז, ועוד הוצאות נלוות כמו עורך דין, דמי תיווך ושיפוצים.
זוג שמגיע מוכן לשוק חוסך חודשים של חיפושים, ומנהל משא ומתן מעמדה חזקה.
במדריך נעבור על השלבים לפי הסדר, על המספרים, על השכונות המתאימות ועל הבדיקות שמונעות טעויות יקרות.
רימקס חיפה סלקטד מלווה רוכשים בתיווך דירות בחיפה, בדירות חדשות למכירה בחיפה 3 חדרים ובהערכת שווי נכס לפני הגשת הצעה.
רוצים להתחיל נכון?
התקשרו אל 0747033777 ונבנה יחד תוכנית.
איך מתחילה קניית דירה ראשונה בחיפה ומה הסדר הנכון?
הטעות הנפוצה ביותר של זוגות צעירים היא להתחיל מהאתרים ולא מהבנק.
מי שרואה עשר דירות לפני שהוא יודע מה התקציב שלו נקשר לנכס שהוא לא יכול לקנות, ואחר כך כל מה שבטווח המחיר נראה לו פחות טוב.
הסדר המומלץ הוא הפוך: קודם המספרים, אחר כך הדירה.
מסלול רכישה טיפוסי נראה כך:
- בדיקת יכולת כלכלית: הכנסות נטו של שני בני הזוג, התחייבויות קיימות כמו הלוואות ומסגרות אשראי, וסכום ההון העצמי הזמין.
- פגישה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק וקבלת "אישור עקרוני", מסמך שבו הבנק מצהיר כמה הוא מוכן להלוות לכם לפי הנתונים שלכם. הוא לא מחייב את הבנק לגמרי, אבל הוא מראה למוכר שאתם רציניים.
- הגדרת קריטריונים: מספר חדרים, שכונה, קומה, מעלית, חניה ותקציב מקסימלי.
- סיורים בנכסים, עם רשימת בדיקה קבועה כדי להשוות בין דירות באופן הוגן.
- הצעת מחיר ומשא ומתן, ובמקרה של הסכמה, חתימה על מסמך ראשוני.
- עורך דין בודק את הנכס ואת החוזה לפני שמעבירים כסף.
- משכנתא סופית, תשלום, רישום הזכויות במרשם המקרקעין ומסירת המפתחות.
בין השלב הרביעי לשישי עוברים בדרך כלל כמה חודשים, ובדירה יד שנייה זה כולל גם תיאום מועד פינוי עם המוכר.
כדאי לתכנן את זה מול חוזה השכירות הנוכחי שלכם, כדי לא להישאר עם חפיפה יקרה של שני תשלומים או עם חודשיים בלי קורת גג.
בחיפה יש שלב נוסף שפחות מדברים עליו: להכיר את העיר ברגל.
העיר בנויה על מדרון, ושתי דירות שנראות דומות על הנייר יכולות להיות שונות לגמרי במציאות.
מרחק של שלוש מאות מטר יכול להוסיף עלייה תלולה, וקומה שנייה בצד אחד של הרחוב היא קומה חמישית בצד השני.
מומלץ לבקר באזור בשעות שונות, כולל בערב ובסוף שבוע, לפני שמתחייבים.
כמה הון עצמי ומשכנתא צריך זוג צעיר?
ההון העצמי הוא החסם הגדול ביותר בדירה ראשונה, ולכן כדאי להבין אותו בדיוק. "הון עצמי" הוא הכסף שאתם משלמים מכיסכם ולא מהמשכנתא: חסכונות, קופות גמל וקרנות השתלמות שהגיעו למועד משיכה, וסיוע מההורים.
לפי הוראות בנק ישראל לניהול בנקאי תקין, בדירה ראשונה ויחידה הבנק מממן עד 75 אחוז משווי הנכס.
בדירה להשקעה או בדירה חלופית המגבלה חמורה יותר, ולכן זוג צעיר נמצא בעמדה נוחה יחסית.
הנה דוגמת חישוב להמחשה בלבד, ולא מחיר של נכס מסוים.
בדירה שמחירה 1,500,000 שקל, ההון העצמי המינימלי הוא 375,000 שקל, והבנק יכול לממן עד 1,125,000 שקל.
מעל זה צריך להוסיף את ההוצאות הנלוות: שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך לפי מה שסוכם בכתב, שיפוץ וצביעה, מעבר דירה וריהוט.
כלל אצבע זהיר הוא להקצות עוד כמה אחוזים ממחיר הדירה לצד ההון העצמי, כדי שהחודש הראשון בדירה לא יתחיל במינוס.
מס רכישה הוא מס שמשלם הקונה לרשות המסים.
בדירה יחידה יש מדרגות מועדפות ופטור עד תקרה מסוימת, והתקרות האלה מתעדכנות מדי שנה.
לכן אל תסתמכו על מספרים ישנים מפורומים, אלא בדקו באתר רשות המסים או עם עורך הדין שלכם לפני שאתם מחליטים על תקציב.
עוד כללים של בנק ישראל שמשפיעים על התכנון: ההחזר החודשי מהמשכנתא לא יעלה על 50 אחוז מההכנסה נטו של משק הבית, ולפחות שליש מההלוואה צריך להיות בריבית קבועה.
מגבלת ההחזר היא תקרה ולא המלצה.
זוגות רבים בוחרים להישאר הרבה מתחתיה, כדי שעלייה בריבית או הקטנת משרה אחרי לידה לא יפילו אותם.
כדאי להשוות הצעות בכמה בנקים, כי הריבית וההרכב של המסלולים יכולים להיות שונים ולהשפיע על עשרות אלפי שקלים לאורך התקופה.
אם חלק מההון העצמי מגיע מההורים, כדאי לתעד את זה בכתב, כמתנה או כהלוואה, עם עורך דין.
התיעוד מונע חילוקי דעות בעתיד, ובנקים מבקשים לראות מאיפה הכסף הגיע.
איזו שכונה וסוג דירה מתאימים לזוג צעיר בחיפה?
חיפה היא עיר של שכונות עם אופי שונה לגמרי, וההתאמה תלויה בדרך החיים שלכם.
סטודנטים בוגרים ועובדי הייטק שמעדיפים קרבה לטכניון ולמרכז העיר בוחנים לעתים קרובות את נווה שאנן ואת הדר.
שכונות כמו קרית אליעזר, קרית שמואל ורמת בגין מזוהות יותר עם מגורי משפחות, ובדרך כלל נותנות יותר מטרים לכל שקל מאשר אזורי הכרמל הוותיקים והמבוקשים.
את ההבדלים כדאי לבדוק במקום, ולא לסמוך על שמועות.
בנווה שאנן יש כיום פרויקטים חדשים לצד בניינים ותיקים, ולכן אפשר לבחור בין דירה בבניין חדש לדירה ישנה במחיר נמוך יותר.
מי שמתעניין בכיוון הזה יכול לעיין בפרויקטים חדשים בנווה שאנן שאנחנו מכירים מקרוב.
בהדר המרכזית יש הרבה בניינים ישנים עם דירות גדולות יחסית, ולכן צריך לבדוק היטב את מצב הבניין עצמו.
ההחלטה הגדולה השנייה היא דירה חדשה או דירה יד שנייה.
הטבלה הבאה מסכמת את ההבדלים העיקריים:
| קריטריון | דירה חדשה מקבלן | דירה יד שנייה |
|---|---|---|
| מועד כניסה | תלוי בשלב הבנייה, לעתים שנה ויותר | לפי הסכמה עם המוכר, לרוב כמה חודשים |
| תשלום | בשלבים לפי התקדמות הבנייה | חלק גדול בחתימה והיתרה במסירה |
| הגנה משפטית | ערבות בנקאית לפי חוק המכר (דירות) | בדיקת טאבו ושעבודים על ידי עורך דין |
| מצב הדירה | חדשה, עם בדק ואחריות | צריך לבדוק רטיבות, חשמל וצנרת |
| מרחב מוגן | קיים בכל דירה חדשה | תלוי בגיל הבניין, ולפעמים אין |
| משא ומתן | מוגבל, לרוב לפי מחירון הקבלן | גמיש יותר, תלוי במוכר ובשוק |
לזוג צעיר בלי ילדים, דירת 3 חדרים היא לרוב נקודת פתיחה הגיונית: היא זולה מדירת 4 חדרים, ומשאירה חדר לעבודה מהבית או לתינוק.
יש באתר עמוד מפורט על דירות חדשות למכירה בחיפה 3 חדרים, עם ליווי מהחיפוש ועד קבלת המפתח.
בקטלוג דירות למכירה אפשר לראות את מגוון הנכסים הפעילים לפי אזור ומחיר.
מה בודקים בדירה ובחוזה לפני החתימה?
לפני החתימה צריך לבדוק שלושה דברים: מי הבעלים החוקי, באיזה מצב הנכס, ומה כתוב בחוזה.
הבדיקה המשפטית עוברת דרך "נסח טאבו", מסמך רשמי ממרשם המקרקעין שמראה מי רשום כבעלים ואילו שעבודים, כמו משכנתא קיימת, חלים על הנכס.
בנוסף צריך לוודא שאין "הערת אזהרה", רישום שמסמן שמישהו אחר כבר רכש או התחייב לרכוש את הנכס, ושאין חובות ארנונה או מיסי ועד בית.
לדברי עורך דין מקרקעין ותיק, רוב הבעיות בעסקאות דירה ראשונה נובעות מחוזה שנחתם לפני שעורך דין קרא אותו, ולא מנכס שהתגלה כפגום.
את מצב הדירה כדאי לבדוק עם מהנדס בניין או בודק מוסמך, במיוחד בבניין ישן.
נקודות שחשוב לעבור עליהן בחיפה:
- רטיבות וטחב: במדרונות ובקומות הנמוכות הן נפוצות בחורף, בעיקר בקירות חיצוניים ובמרתפים.
- מערכות חשמל וצנרת: בבניינים מלפני שנות השמונים לא נדיר למצוא צנרת ישנה שמצריכה החלפה יקרה.
- "מרחב מוגן דירתי" (ממ"ד): חדר מוגן בתוך הדירה. הוא נדרש בבנייה חדשה מאז שנות התשעים, ולכן בבניין ישן ייתכן שיש רק מקלט משותף.
- מעלית וחניה: בעיר הררית כמו חיפה הן משפיעות על חיי היום יום כמעט כמו מספר החדרים.
- ועד בית ודמי ניהול: כמה משלמים, האם יש חובות, ומה מתוכנן, למשל חידוש חזית או הוספת מעלית.
אם הבניין עומד בפני התחדשות עירונית, כמו חיזוק לפי "תמ"א 38", כדאי לדעת בשלב מוקדם איפה זה עומד: האם יש הסכם עם יזם, ומה צפוי לדיירים בזמן העבודות.
זה יכול להיות יתרון ממשי לטווח הארוך, אבל גם לגרום לרעש ולעיכובים בשנים הראשונות.
את המחיר כדאי לבדוק מול השוק. הערכת שווי נכס מבוססת על עסקאות דומות באותה שכונה, ועוזרת להבין אם המחיר המבוקש סביר או מנופח.
מי שמצא דירה שמתאימה אך אינו בטוח במחיר יכול להזמין הערכת שווי לפני שהוא מגיש הצעה.
בחוזה עצמו כדאי לוודא את מועדי התשלום, מועד הפינוי, מצב הנכס במסירה, הקנסות במקרה של איחור ומי אחראי לליקויים שיתגלו אחרי הכניסה.
שאלות נפוצות על רכישת דירה ראשונה
כמה שאלות שזוגות צעירים שואלים אותנו שוב ושוב, ותשובות קצרות להן:
האם זוג צעיר חייב מתווך כדי לקנות דירה?
אין חובה חוקית, אבל מתווך מקצועי חוסך זמן: הוא מכיר נכסים שעוד לא פורסמו, מסנן דירות לא מתאימות ומנהל את המשא ומתן.
אם בוחרים לעבוד עם מתווך, כדאי לסכם בכתב את דמי התיווך ואת תנאי ההתקשרות לפני שמתחילים.
כמה זמן לוקח התהליך מהחיפוש ועד המפתחות?
בדירה יד שנייה, לרוב כמה חודשים מרגע שהוסכם מחיר, כולל משכנתא, בדיקות וחוזה.
בדירה מקבלן, עד למסירה עשויה לעבור שנה ויותר, לפי שלב הבנייה בחתימה.
מה עושים אם הבנק מאשר פחות ממה שקיווינו?
אפשר לבחון בנק נוסף, להאריך את תקופת ההלוואה, להקטין את התקציב או להגדיל את ההון העצמי.
בקניית דירה ראשונה בחיפה יש גם אפשרות להתמקד בשכונות או בגודל דירה שמתאימים יותר ליכולת, במקום לוותר על התוכנית.
האם עדיף להתחיל בדירת 3 חדרים או 4 חדרים?
זוג בלי ילדים יתחיל לרוב מ-3 חדרים, ומי שמתכנן משפחה בשנים הקרובות כדאי לו לבדוק גם 4 חדרים.
הכלל הוא לקנות לפי שלוש עד חמש השנים הקרובות, ולא לפי הרגע הנוכחי בלבד.
קניית דירה ראשונה בחיפה עם רימקס חיפה סלקטד: איך מתקדמים?
דירה ראשונה היא החלטה כלכלית גדולה ומרגשת, וכדאי לעבור אותה עם גורם שמכיר את השוק המקומי.
רימקס חיפה סלקטד הוקמה ב-2020, מדורגת במקום הראשון בחיפה מבין כל סניפי רי/מקס כבר מעל 5 שנים ברציפות, ומחזיקה מאגר של מעל 100 נכסים אטרקטיביים למכירה בכל רגע נתון.
לפי מדד מדלן היא נמנית עם המובילות בעסקאות נדל"ן בחיפה.
עבורכם זה אומר מגוון בחירה, ליווי מקצועי והיכרות עם השכונות.
אנחנו מלווים זוגות צעירים משלב הגדרת התקציב ועד קבלת המפתח: מציגים דירות שמתאימות לכם, מסבירים כל שלב בחוזה ועוזרים להעריך את שווי הנכס לפני ההצעה.
הצעד הראשון הוא שיחה קצרה על הצרכים ועל התקציב שלכם.
התקשרו אל 0747033777, ונתחיל לבנות את תהליך קניית דירה ראשונה בחיפה שמתאים לכם באמת.
